交了物业费物业就得 “全包”？别再误解了！

  物业费，是物业产权人、使用人委托物业服务人，依据《物业服务合同》的约定，对物业管理区域内的房屋建筑公共部位、共用设备设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

  1、绿化养护费用：用于物业管理区域内的花草树木的种植、修剪、浇水、施肥、病虫害防治等工作，以保持小区环境的美观和舒适。

  2、清洁卫生费用：包括小区道路、楼道、公共区域的清扫、垃圾清运、垃圾桶清洗等，确保小区环境的整洁卫生。

  3、秩序维护费用：支付保安人员的工资、培训费用和安保设备的购置和维护费用，保障小区的安全秩序，如 24 小时巡逻、门禁管理、监控系统运行等。

  共用设施设备及部位的日常运行、维护费用：用于电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明等共用设施设备的日常检查、保养和维修，确保其正常运行。

  5、物业服务企业固定资产折旧：物业公司用于服务小区的固定资产，如办公桌椅、电脑、清洁设备等的折旧费用。

  6、共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用：为小区的共用设施设备、共用部位购买保险，以及应对也许会出现的公众责任事故而支付的保险费用。

  7、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等：这是物业公司为员工支付的薪酬和福利费用，以保证服务人员可提供优质的服务。

  8、经业主同意的其它费用：如小区文化活动的组织费用等，需经过业主同意后才可列入物业费范畴。

  需要注意的是，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  许多业主对物业费的认知存在误区，认为只要交了物业费，社区物业就该啥都管，其实并非如此。社区物业提供的是公共服务，服务范围主要是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面通常不包含在物业费里：

  1、房屋内部设施设备的维修费用：业主家里的电灯、水龙头、马桶等内部设施设备损坏，一般不属于物业的管理范畴。如果物业为业主提供了这些维修服务，是可以收取相应费用的。

  2、因建筑质量导致的问题费用：像房屋渗水、漏水、裂缝等因建筑质量产生的问题，不属于物业的管辖范围，但物业有义务协助业主向开发商反映，并联系开发商做维修。在维保期内，这样一些问题由开发商负责；维保期外，能申请维修资金进行维修。

  3、业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更新改造费用：此类费用也不包含在物业费中，不过能够最终靠申请维修资金来解决。

  根据《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业需依据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

  1、严格按照物业服务合同、国家相关物业服务的规范提供物业服务，确保服务质量和标准符合合同约定。

  2、在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、需要注意的几点等有关法律法规书面告知业主、物业使用人，让业主充分了解相关情况。

  3、依照法律、法规的规定和物业服务合同约定，切实做好物业区域内的安全防范工作，保障业主的人身和财产安全。

  4、定期对物业的共用部位、共用设施设备做养护，并按照物业服务合同约定组织维修，确保设施设备的正常运行。

  5、认真做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主无偿提供查询服务，同时谨慎保管物业档案资料和有关财务账册，做到账目清晰、资料完整。

  6、积极听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，一直在改进和完善物业服务，提高业主的满意度。

  7、对物业区域内的违法违反相关规定的行为进行劝阻、制止，并及时向业主委员会和有关行政主任部门报告，维护小区的正常秩序。

  业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对于业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。

  若要求物业公司承担物业服务合同外的工作，不仅属于变相侵占物业企业和广大业主的权益，导致物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，侵害业主合法权益，还会增加物业服务企业成本，影响物业公司的经营管理和服务。

  房屋里的门窗框、门窗把手、水阀、水龙头、开关、座便箱浮球、室内墙皮等分户以内的业主自用部分，无论是维修还是更换，都属于业主自己的责任，而非物业公司的管理服务范围。当然，业主也能委托物业公司做处理，但这属于有偿服务范畴。

  在过去，房屋的所有权属于政府或产权单位，这些事由政府或产权单位负责，而现在房屋所有权归业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）自然应由业主自己管理。

  在小区中，有些问题物业根本没办法管理，比如违规搭建阳光房、破坏绿化带、小区内违章乱停车等，物业大多只能提出建议，希望业主能够自觉遵守，因为他们没权力采取强制手段。那么，这些物业管不了的事应该由谁来管呢？

  开发商：保修期内，以及保修期内没修好的房子裂缝、房屋渗漏、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司无关。

  公安（交警、消防）部门：负责对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取一定的措施做处理，处理社会噪声类型的行为，定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行全方位检查和指导，依法处置物业管理区域内破坏消防设施的行为。

  城管部门：负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为。

  工商部门：依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营（办公）场所的行为。对利用车棚（库）及违反《民法典》第二百七十九条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照。

  规划部门：负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、更改房子使用性质的行为、按市政府有关法律法规负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

  环保部门：负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

  小区物业虽然并非 “万能管家”，但应担当起 “管家” 的职责，做到 “有问必答、耐心讲解”。在业主遇上问题后，如果是物业职责范围内的应积极维修管理，如果不在物业职责范围也应耐心讲解，引导业主正确处理问题，从而避免业主与物业间的矛盾纠纷。

  总而言之，物业管理并非简单的 “我管理，你交钱” 的关系，而是要建立起互相尊重、平等互利的 “人与人” 的关系。无论是物业公司还是业主，都一定要冷静客观、换位思考，一同营造和谐美好的小区环境。

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